Reformas em Edificações - ABNT NBR 16280:2024 - Parte 1

Modelo do Plano de Reformas para download e esclarecimentos sobre a nova Norma ABNT NBR 16280:2024 - Reformas em edificações – Sistema de gestão de reformas - Requisitos

Colocamos o Download na Parte 4 da sequência de páginas do Tópico Reformas em Edificações - ABNT NBR 16280:2024 por ser de grande importância, que todos os colegas sigam a sequência lógica das páginas, ou seja  (Parte 1, 2, 3, 4, 5 e 6), podendo assim, colaborar para que o conteúdo apresentado, evolua continuamente e forneça-nos sempre, informações atualizadas sobre a Norma da Reforma e de como elaborar o Plano de Reformas que atenda integralmente a NBR 16.280:2024.

A NBR 16280 Começou a valer a partir do dia 18 de abril de 2014 e, posteriormente, foi revisada em 2015 e vem sendo atualizada ao longo dos anos de modo a melhorar a aplicação da Norma em termos práticos. A última revisão da NBR 16280 foi publicada pela ABNT em 2024.

A NBR 16280 é uma Norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que foi desenvolvida para estabelecer diretrizes para realização de reformas em apartamentos ou salas comerciais com segurança. 

Pela Norma, qualquer intervenção que afete a segurança e estabilidade estrutural das unidades privadas da edificação ou das áreas comuns do condomínio, precisará de um plano de execução assinado por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e, também, da emissão de uma ART (engenheiro) ou RRT (arquiteto)

Se o morador de um condomínio decidir fazer uma reforma no banheiro, por exemplo, ele precisará contratar um profissional devidamente habilitado para elaborar o Plano de Reformas, já que as mudanças poderão interferir no sistema hidráulico, elétrico, vedação e/ou estrutural (novos furos nas lajes para readequação de pontos de esgoto de bacias e ralos para atender um novo layout planejado para o banheiro, por exemplo).

Cada caso deverá ser analisado individualmente, uma troca de piso, por exemplo, pode ser caracterizada como manutenção e, dessa forma, teoricamente não haveria necessidade de um plano de reforma porém, estas questões devem ser discutidas com o Síndico pois ele é a pessoa que representa o condomínio e que zela pelo cumprimento do Regimento Interno da Edificação.

No entanto, se a obra afetar áreas comuns, onde há fluxo de pessoas, o Plano da Reformas deverá ser refeito.

A questão do bom senso terá sempre que prevalecer. Se for levar a Norma ao pé da letra, vai ter que fazer Plano de Reformas até para trocar uma tomada simples de lugar, aí seria de enlouquecer todo mundo. Portanto, todas as reformas deverão ser muito bem avaliadas (caso a caso).

O papel do síndico

Depois do Plano de Reformas ser elaborado com base na NBR 16280:2024 e assinado por um profissional habilitado e capacitado para isso, o documento deve ser apresentado ao síndico responsável pela administração do condomínio. Caberá a ele conceder a autorização para o início das obras ou não.

Em casos de prédios novos, o Plano de Reformas deverá ser enviado para a construtora responsável pela construção da nova edificação. O aval da obra deve ser concedido somente depois da análise do projeto, para ter garantias de que a segurança e estabilidade estrutural do prédio não fiquem comprometidas.

Existem muitos casos flagrantes de obras irregulares, sendo executadas sem qualquer atendimento aos requisitos e critérios técnicos importantes e, também, sem qualquer atendimento as normas regulamentadoras (NR's desenvolvidas para atender as condições mínimas da Segurança do Trabalho).

Obras que são feitas de maneira irresponsável por moradores e sem o devido acompanhamento feito por um profissional habilitado e capacitado para isso. Como exemplo, citamos uma situação ocorrida anos atrás numa vistoria técnica num apartamento. A vistoria foi solicitada pelo condomínio, com o objetivo de avaliar uma reforma que foi realizada sem a devida Comunicação prévia, sem ART ou RRT e sem apresentação do Plano de Reformas ao Síndico ou à Administradora. O apartamento contava com uma varanda gourmet e foi constatado que o morador instalou um ofurô para nove pessoas na varanda do seu apartamento. Imaginem o quanto pesaria aquilo lá cheio de água e com as 9 pessoas dentro? Levando em conta que, comumente, uma laje como esta é projetada para suportar um certo limite de peso máximo por metro quadrado, podemos imaginar a tragédia que ocorreria se não fosse constatada esta irresponsabilidade e o risco iminente para todo o prédio?

Fato que gerou a necessidade do estabelecimento desta norma: Desabamento no Rio de Janeiro:

As normas são uma reivindicação que existe desde 2012, depois do desabamento do Edifício Liberdade, no centro da cidade do Rio de Janeiro. Obras irregulares no prédio teriam prejudicado a estrutura da construção, que resultou no desabamento.

Com o impacto do desmoronamento, outros dois prédios vizinhos também caíram. Mais de 20 pessoas morreram neste acidente.

O grande propósito da nova norma é desenvolver um senso de responsabilidade e consciência nas pessoas. Mesmo que o morador tenha um plano aprovado, é aconselhável contratar um profissional para acompanhar a obra e garantir que o planejamento vai ser seguido.

É constatado que, na grande maioria das reformas, existe uma preocupação muito grande com a estética e muito pequena com a técnica. A pessoa desenvolve projetos maravilhosos, mas não contrata profissional adequado para acompanhar. Se não tiver um responsável que acompanhe, podem surgir várias surpresas.

Clique aqui para ver a Parte 2: Esclarecimentos Úteis sobre o assunto:

1- Para trocar as portas ou janelas das áreas comuns de toda a edificação também é preciso uma ART?

Para trocar as portas, a norma não define nada em seu anexo informativo, o qual serve como parâmetro e neste caso depende do que definir o regimento interno. Seguindo a linha de raciocínio da norma a troca de porta não demanda ART ou RRT.

Já para troca de janelas, para alteração do sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes com especificação diferente a originalmente projetada, neste caso necessita de ART ou RRT, no caso de Reforma ou substituição de componentes com manutenção das características originais não necessita, exceto no caso de trabalho em altura, conforme já definia a NR 35 do MTE.

2- É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se eu for executar apenas uma pintura? Continuação...

Para instalação de ar condicionado e ... Continuação: Reformas em Edificações - Parte 2

Devido ao grande número de solicitações, a PLANQUALICON estará, a partir desta data, realizando LAUDOS DE PEQUENAS REFORMAS desde que, também, realize o ACOMPANHAMENTO E CONTROLE TÉCNICO DA OBRA (por enquanto, somente para São Paulo/SP) para  as pessoas que não disponibilizam de um profissional habilitado para elaboração do Plano de Reforma, Emissão de ART e Acompanhamento Técnico para as suas obras e reformas.

Para contato, envie a sua solicitação para planqualicon@gmail.com  descrevendo um pequeno relato da obra que deseja realizar no seu imóvel.

Saudações & Sucesso Sempre,